Droit ImmobilierLa liberté dans la rupture des pourparlers au stade précontractuel

20 janvier 2020by Pauline-Darmigny

Au stade précontractuel, avant la signature du compromis de vente chez le notaire, on se situe dans la phase dite des pourparlers de la vente.

On s’interroge souvent sur la question de savoir si, la rupture des pourparlers est ou non totalement libre.

Le principe est celui de la liberté dans la rupture, principe encadré par certaines limites.

En matière de vente immobilière, l’article 1583 du Code civil prévoit que la vente est parfaite entre les parties, dès lors qu’il y a eu accord sur la chose et sur le prix.

C’est le principe du consensualisme, qui signifie que dès qu’il est constaté un accord des volontés et une rencontre des consentements entre un vendeur et un acquéreur, la vente est considérée comme étant conclue.

En résumé, si l’offre rencontre l’acceptation, le contrat de vente est parfait.

En pratique, un vendeur d’un bien immobilier, met en vente son bien à un certain prix et sous certaines conditions.

Si une offre à un prix plus bas lui est faite, on considère qu’il n’y a pas vente, puisqu’il n’y a pas accord sur la chose et sur le prix, dans la mesure où l’offre est faite à un prix plus bas.

En revanche, si une offre est faite aux exactes mêmes conditions, et que cette offre a été expressément acceptée par le vendeur, de quelque manière que ce soit, on considère qu’il y a vente, car il y a accord sur la chose et sur le prix.

Cependant, tant que le vendeur n’a pas expressément accepté l’offre, par la signature d’un « bon pour accord », ou par le biais de l’envoi d’un écrit (courrier ou courriel) ou n’a pas contresigné la lettre d’intention d’acquérir, on considère qu’il n’y a pas eu acceptation de l’offre.

Par conséquent, tant que l’offre n’a pas été acceptée, on se situe au stade des pourparlers, et le vendeur est libre de rompre les pourparlers et de conclure avec quelqu’un d’autre, qui pourra lui faire une offre à des conditions plus avantageuses pour le vendeur (ex : achat sans condition suspensive d’obtention d’un prêt, acquisition à un prix plus fort etc…)

A partir du moment où le vendeur accepte l’offre qui lui est faite, même au stade précontractuel, il ne peut plus revenir sur son engagement, sauf à risquer de voir engager sa responsabilité par l’autre partie.

En effet, si le vendeur accepte une offre et se rétracte après de longs pourparlers, par exemple, la veille de la signature du compromis, on considérera qu’il y a abus dans la rupture.

Cet abus peut être sanctionné et ouvrir droit à l’allocation de dommages et intérêts au profit de l’offrant.

Naturellement, en pratique, cette règle est sujette à tempérament puisqu’un offrant peut se trouver confronté à un problème de preuve.

Si le vendeur n’accepte pas formellement l’offre, notamment par le biais d’un écrit, comme la signature d’un projet de promesse de vente, il sera très compliqué pour l’acquéreur qui a fait l’offre, de rapporter la preuve de l’acceptation du vendeur.

S’il n’y a aucune trace écrite de l’accord oral du vendeur, la jurisprudence est majoritairement assez récalcitrante à considérer que la vente est parfaite. En effet, les juges considèrent que si le vendeur ne donne pas son accord écrit, l’offrant échoue à démontrer l’existence d’un accord sur la chose et sur le prix.

En résumé, la rupture des pourparlers est libre, à condition de ne pas faire preuve d’abus dans la rupture, telle une rupture brutale, après de longues discussions pendant plusieurs mois.

N’hésitez pas à faire appel aux services du cabinet DARMIGNY AVOCAT si vous êtes dans une telle situation.