Droit ImmobilierL’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 : les mesures relatives aux loyers professionnels et commerciaux

21 avril 2020by Pauline-Darmigny

1. L’état d’urgence sanitaire et les dispositions de la loi n°2020 -290 du 23 mars 2020

 La loi du 23 mars 2020 est celle qui a instauré l’état d’urgence sanitaire et en a précisé la durée et les contours.

La loi a été promulguée le 23 mars et a été publiée au Journal Officiel le 24 mars 2020.

L’article 4 de la loi prévoit qu’à compter de son entrée en vigueur, soit le 24 mars 2020, l’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de 2 mois, soit jusqu’au 24 mai 2020.

 2. L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 : les mesures relatives aux loyers professionnels et commerciaux

Plusieurs ordonnances ont été prises le 25 mars 2020. Celle qui nous intéresse aujourd’hui est l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19.

D’emblée en son article premier, l’ordonnance cadre les choses en déterminant les personnes qui pourront bénéficier des mesures relatives aux loyers professionnels et commerciaux.

L’article 1 indique précisément que les personnes qui peuvent en bénéficier sont « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique et qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020.

De quoi parle-t-on exactement quant au paiement des loyers ?

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-316, indique qu’aucune mesure coercitive de sanction ne sera appliquée en raison d’un défaut de paiement de loyers.

Elle précise que « les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières, ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute autre clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux ».

Cette mesure s’applique aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de 2 mois, après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020.

Précisément, cette mesure s’applique donc pour les loyers professionnels et commerciaux échus entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020.

3. Les personnes éligibles au bénéfice de l’ordonnance du 25 mars 2020

L’ordonnance nous dit qu’il s’agit des personnes morales et physiques de droit privé qui sont éligibles au fonds de solidarité.

Or, pour être éligible encore faut-il connaître précisément les conditions d’éligibilité au fonds de solidarité et se référer ainsi au décret n°2020-371 du 30 mars 2020.

Ce décret indique que le fonds de solidarité bénéficie aux personnes physiques et morales de droit de privé, exerçant une activité économique en France et remplissant les conditions suivantes :

  • Elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020
  • Elles n’étaient pas en liquidation judiciaire au 1er mars 2020
  • Leur effectif est compris entre 0 et 10 salariés
  • Le montant de leur chiffre d’affaires constaté, lors du dernier exercice clos, est inférieur à un million d’euros.
  • Elles ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil au public entre le 1er et le 31 mars 2020 ou elles ont subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50% durant cette même période, par rapport à la même période l’année précédente.
  • Leur bénéfice imposable n’excède pas 60.000 euros au titre du dernier exercice clos.

4. Ce que cette ordonnance implique concrètement pour les locataires professionnels et commerciaux

Ce texte n’interdit pas au preneur d’un bail professionnel ou commercial de continuer à payer son loyer, bien au contraire, puisque les loyers échus pendant cette période restent dus ! Ils ne sont pas effacés.

Cependant, il est simplement dit qu’aucune procédure coercitive de sanction ne sera appliquée en cas de défaut de paiement de loyer, pendant cette période.

En effet, ce que le texte se contente d’indiquer, est qu’en cas de défaut de paiement, aucune pénalité ne sera encourue, aucune mesure coercitive ne sera appliquée ni même aucune application ne sera faite des clauses contractuellement prévues, telles que clause résolutoire ou clause pénale.

Cela signifie concrètement en pratique qu’un locataire se trouvant dans cette situation, et qui justifie des conditions d’éligibilité à l’allocation du fonds de solidarité, peut suspendre le paiement de son loyer professionnel ou commercial mais seulement pendant le temps indiqué c’est-à-dire entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de 2 mois, après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020, soit le 24 juillet 2020.

Dès la fin de cette période, soit dès le 24 juillet 2020, le locataire devra de nouveau procéder au règlement de son loyer et des charges afférentes, à bonne date, le bailleur retrouvant ainsi le droit de faire appliquer les clauses « sanction » prévues au contrat et d’entamer également toute démarche indemnitaire amiable ou judiciaire.

Il faut comprendre que les loyers échus pendant cette période demeurent dus et ne se trouvent pas purement et simplement effacés. Seulement, aucune mesure coercitive de paiement ne sera prise durant cette période.

Cela signifie qu’à l’expiration de cette période, les loyers dus et échus seront de nouveau exigibles et se cumuleront avec le montant des loyers postérieurs à la fin de la période de deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit le 24 juillet 2020.